9 Szenarien
Inhaltsverzeichnis
1. „Ich wusste gar nicht, dass ich mitreden darf.“
Als ich meine erste Wohnung gekauft habe, war ich voller Tatendrang. Ich wollte Verantwortung übernehmen, mich einbringen – eben ein guter Eigentümer sein. Doch was dann kam, hat mich ehrlich gesagt frustriert.
Ich habe mehrfach versucht, mit der Hausverwaltung in Kontakt zu treten – sei es telefonisch oder per E-Mail. Oft bekam ich gar keine Antwort. Und wenn doch, dann war es meist ein knappes „Wir kümmern uns darum“ – passiert ist aber nichts.
Das Licht im Keller? Mehrfach gemeldet – aber wochenlang dunkel. Die kaputte Gegensprechanlage? Sollte bald repariert werden – wurde sie aber nicht.
Auch in der jährlichen Eigentümerversammlung fühlte ich mich eher wie ein Zuschauer. Es wurden Ankündigungen gemacht, Absichten formuliert – aber keine konkreten Maßnahmen beschlossen oder umgesetzt. Ich hatte nie das Gefühl, dass sich die Verwaltung wirklich für unser kleines Haus interessiert hat.
Später erfuhr ich, dass diese Hausverwaltung bei großen Objekten sehr engagiert sei. Nur leider nicht bei uns. Und genau da wurde mir klar: Wenn wir nicht selbst Verantwortung übernehmen, bleibt alles beim Alten. Heute verwalten wir unser Haus selbst – mit kurzen Wegen, klaren Entscheidungen und einem echten Miteinander.
„Man kann Verantwortung abgeben – aber nicht die Konsequenzen.“
2. „Eine Entscheidung über 50.000 Euro – ohne uns?“
Wir wussten, dass auf unser Haus mittelfristig eine Dachsanierung zukommen würde. Deshalb haben wir der Hausverwaltung frühzeitig den Auftrag gegeben, Angebote einzuholen – mit dem klaren Hinweis, dass wir ausreichend Zeit für den Vergleich und die Beratung brauchen.
Aber dann kam es ganz anders: Nur drei Tage vor der Eigentümerversammlung lag plötzlich ein einziges Angebot auf dem Tisch – ohne Alternativen, ohne Erläuterung. In der Versammlung selbst erklärte der Verwalter, es sei nicht möglich gewesen, weitere Angebote einzuholen. Das, obwohl es um eine Investitionssumme von 50.000 Euro ging.
Er betonte zwar, dass er schon oft mit dieser Firma zusammengearbeitet habe – aber für uns war klar: Das reicht nicht. Wir hätten entweder ein weiteres Jahr auf die Sanierung warten müssen – oder das vorgelegte Angebot ungeprüft akzeptieren.
Das war für uns der Wendepunkt. Wir wollten keine Entscheidungen mehr unter Zeitdruck und mit fragwürdiger Transparenz treffen. Gemeinsam mit zwei weiteren Eigentümern haben wir beschlossen: Wir übernehmen die Selbstverwaltung.
Heute organisieren wir das meiste selbst. Der zeitliche Aufwand ist geringer, als ich gedacht hätte – vor allem, weil wir uns die Aufgaben gut aufteilen. Letztes Jahr haben wir die Dachsanierung in Eigenregie durchgeführt. Mit gezielter Ausschreibung, klaren Kriterien und echtem Vergleich konnten wir nicht nur die Qualität besser einschätzen – wir haben trotz allgemein gestiegener Preise fast 8.000 Euro eingespart.
„Verantwortung zu übernehmen bedeutet auch: Wir entscheiden, wann und wie unser Geld ausgegeben wird.“
3. „Das Geld liegt im Öltank – wirklich?“
Ich komme mit Zahlen gut klar, Buchhaltung ist für mich kein Buch mit sieben Siegeln. Deshalb war es fast logisch, dass mich meine Miteigentümer gebeten haben, die letzte Jahresabrechnung mal etwas genauer unter die Lupe zu nehmen.
Was ich dabei entdeckt habe, hat mich ehrlich gesagt überrascht – und beunruhigt. Die Erhaltungsrücklage war erschreckend gering. Monat für Monat hatten wir zuverlässig eingezahlt, aber seit Jahren war kaum etwas investiert worden. Auf meine Nachfrage bei der Verwaltung bekam ich zunächst nur vage Auskünfte. Die beste – oder eher schlechteste – Antwort war: „Das Geld liegt im Öltank.“
Spätestens da war mir klar: Wir müssen handeln. Wenn selbst der Buchhalter bei der Verwaltung keine klare Aussage machen kann, wer soll dann für Transparenz sorgen?
Wir haben die Initiative ergriffen. Frühzeitig zur nächsten Eigentümerversammlung haben wir unseren Wunsch zur Beendigung des Verwaltervertrags eingebracht – und den Beschluss gefasst, unser Haus in die Selbstverwaltung zu überführen.
Die Übergangsphase war, wie zu erwarten, etwas holprig. Aber heute sind wir gut organisiert. Wir arbeiten als Eigentümergemeinschaft eng zusammen, haben klare Ziele für unsere Rücklagen – und vor allem: Wir wissen nicht nur, wie viel Geld wir haben, sondern auch, was wir damit vorhaben.
„Transparenz ist keine Frage der Ausbildung – sondern der Haltung.“
4. „Dauerbaustelle Flurlicht – irgendwann reicht’s.“
Traurig, aber wahr: Ich hätte eigentlich von Anfang an Strichliste führen sollen – wie oft ich bei der Hausverwaltung angerufen, wie oft ich E-Mails geschrieben habe. Denn geändert hat sich: nichts.
Natürlich sieht ein Verwalter, wenn er tagsüber kurz durchs Treppenhaus läuft, nicht, ob das Licht nachts funktioniert. Aber genau das hatten wir mehrfach geschrieben. Immer wieder kam – wenn überhaupt eine Antwort kam – der Satz: „Der Elektriker ist beauftragt.“ Aber wofür genau eigentlich? Und warum tat sich dann nichts?
Irgendwann haben wir selbst die Initiative ergriffen und den Elektriker direkt kontaktiert – einen Betrieb, der schon früher bei uns gearbeitet hatte. Und die Antwort war eindeutig: „Von Ihrer Hausverwaltung haben wir in den letzten sechs Monaten keinen Auftrag für dieses Haus erhalten.“
In dem Moment war uns klar: So wollen und können wir nicht weitermachen. Wir haben uns als Eigentümergemeinschaft entschieden, unser Haus in die Selbstverwaltung zu überführen.
Heute sind wir fünf Eigentümer gut vernetzt. Wir haben einfache, aber funktionierende Strukturen geschaffen: Wer meldet was? Wer holt Angebote ein? Wer kontrolliert die Rechnung? Alles ist transparent, fair verteilt – und: Die Dinge werden endlich erledigt. Unser Haus steht besser da denn je.
„Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Und echte Kontrolle beginnt mit Eigenverantwortung.“
5. „Ich will zufriedene Mieter – und keine Verwaltung, die abwinkt.“
Ich habe mir vor ein paar Jahren eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft. Die Wohnung liegt in einem Sechsfamilienhaus gleich bei uns in der Nachbarschaft – und sie ist seit Jahren an ein sehr freundliches, zuverlässiges Mieterehepaar vermietet.
Immer wieder bekam ich von ihnen Anrufe: Das Türschloss klemmt. Der Wasserdruck ist auffällig niedrig. Die Treppenhausreinigung sei unregelmäßig. Alles keine großen Dinge – aber eben Dinge, die sich aufs Wohngefühl auswirken.
Das Problem: Wenn meine Mieter selbst bei der Hausverwaltung anriefen, wurden sie oft nicht ernst genommen. Das kann ich bis zu einem gewissen Punkt verstehen – ein Mieter ist eben kein Eigentümer. Aber gleichzeitig wünsche ich mir doch eine Verwaltung, die bei solchen Meldungen zumindest prüft, ob Handlungsbedarf besteht.
Natürlich, wenn es Geld kostet, müssen wir Eigentümer das besprechen. Aber: Ich möchte zufriedene Mieter. Ich möchte nicht, dass jemand auszieht, nur weil sich über Monate nichts bewegt.
Gemeinsam mit zwei weiteren Eigentümern habe ich mich dann mit dem Thema Selbstverwaltung beschäftigt. Der Vertrag mit der bisherigen Verwaltung lief ohnehin aus – und als man uns ein Anschlussangebot mit „geringfügiger Preiserhöhung“ unterbreitete, haben wir freundlich, aber bestimmt abgelehnt.
Heute machen wir alles selbst – und das klappt erstaunlich gut. Wir haben klare Kommunikationsregeln eingeführt: Wer meldet was? Wie schnell reagieren wir? Was muss in die Eigentümerversammlung? Und glauben Sie mir oder nicht – unsere Hausgemeinschaft hat sich verändert. Wir nehmen uns als Eigentümergemeinschaft wahr, auch über die vermieteten Wohnungen hinaus. Und unsere Mieter? Die fühlen sich gehört – und bleiben gern.
„Eine gute Verwaltung erkennt man daran, wie sie mit kleinen Dingen umgeht.“
6. „Eine Eigentümer-versammlung in 15 Minuten – Rekord oder Armutszeugnis?“
Wahrscheinlich haben wir einen Rekord gebrochen. Unsere jährliche Eigentümerversammlung dauerte exakt 15 Minuten. Keine Erläuterung, was im letzten Jahr passiert ist. Keine Aussprache. Keine Diskussion über anstehende Themen, keine Perspektive, wie es mit dem Haus weitergehen soll.
Natürlich – wir sind ein kleines Haus mit nur vier Einheiten. Ich verstehe, dass das für einen Verwalter kein Großprojekt ist. Aber auch ein kleines Haus bewegt jedes Jahr Summen von fast 10.000 Euro. Allein die Verwalterkosten machen einen sichtbaren Teil aus. Ich bin selbst selbstständig und habe ein gutes Gefühl dafür, was Leistungen kosten dürfen – aber wenn ich zahle, möchte ich auch sehen, dass etwas passiert.
Die Versammlung war straff geführt. Souverän, keine Frage. Aber es war offensichtlich: Fragen sollten gar nicht erst gestellt werden. Der Umgang war mehr Durchlaufposten als Austausch.
Das war für mich der Punkt, an dem ich meinen Miteigentümern vorgeschlagen habe: Lasst uns das selbst machen. Wir haben uns gemeinsam mit dem Thema Selbstverwaltung beschäftigt, gute Informationsquellen genutzt und für die nächste Versammlung einen Antrag eingereicht: Beendigung des bestehenden Verwaltervertrags, Wechsel in die Selbstverwaltung.
Der Beschlussvordruck kam über fachkundige Unterstützung – und der Rest war Teamarbeit.
Heute wissen wir, wie man Protokolle schreibt, wie Beschlüsse gefasst werden, wie Aufgaben verteilt werden – und vor allem: Wir reden miteinander. Wenn es etwas zu besprechen gibt, findet es auch statt. Der angenehmste Nebeneffekt? Die Stimmung unter uns Eigentümern ist heute besser als je zuvor.
„Transparenz braucht keine Größe – sondern Haltung.“
7. „Niemand wusste, was eigentlich gilt.“
Als ich in meine Wohnung gezogen bin, wurde unser Haus von einer Hausverwaltung betreut. Die Firma hatte das Haus schon seit mehreren Jahren unter Vertrag – also ging ich ganz selbstverständlich davon aus, dass man dort genau weiß, was bei uns möglich ist und was nicht.
Ich war zu diesem Zeitpunkt ein blutiger Anfänger. Klar, ich wusste, dass es bei Eigentumswohnungen eine Teilungserklärung gibt. Aber wie entscheidend dieses Dokument ist und welche Auswirkungen es im Alltag hat, war mir nicht bewusst.
Irgendwann wollte ich die Bretter an meinem Balkon streichen und habe dazu einfach die Verwaltung gefragt. Zu meiner Überraschung bekam ich jedoch keine klare Antwort. Kein „Ja“, kein „Nein“ – nicht einmal einen Hinweis, wo ich eine verlässliche Regelung finden könnte. Stattdessen hieß es nur: „Das steht in der Teilungserklärung und in den alten Protokollen. Da müssten Sie sich bitte selbst einlesen.“
Das mag formal richtig sein – aber wenn man für die Verwaltung Geld bezahlt, erwartet man mehr als nur den Hinweis, die Akten selbst zu durchforsten. Also habe ich mich hingesetzt, die Unterlagen studiert, recherchiert – und war ehrlich gesagt auch ein wenig entsetzt über mich selbst: Mit wie wenig Grundlagenwissen ich in das Abenteuer Eigentumswohnung gestartet war!
Bei Rückfragen stellte sich heraus: Meine Nachbarn wussten es genauso wenig. Niemand hatte den Überblick. Nachdem ich mich aber intensiv eingearbeitet hatte, begann ich über Alternativen nachzudenken – und stieß auf das Thema Selbstverwaltung.
Mit meinem neu gewonnenen Wissen habe ich meinen Miteigentümern den Vorschlag unterbreitet: Wir machen es selbst. Wir haben uns ein kleines „Eigentümer-Wiki“ angelegt – ein Nachschlagewerk mit Checklisten und klaren Informationen. Heute weiß jeder, was gilt und wo er nachsehen kann. Und wenn doch einmal etwas unklar bleibt, setzen wir uns zusammen und erarbeiten eine Lösung.
So sieht gemeinschaftliches Verwalten aus: verständlich, transparent und praxisnah.
„Wissen ist Macht – und gemeinsam angewendet, ist es Verwaltungskompetenz.“
8. „So sieht echte Unabhängigkeit aus.“
Ich bin beruflich viel unterwegs. Die Eigentumswohnung habe ich mir bewusst gekauft – als Altersvorsorge und als Zuhause, in dem ich eines Tages mietfrei leben kann. Gerade deshalb war es für mich entscheidend, dass das Haus gut gepflegt wird und meine Wohnung in guten Händen ist. Auch wenn ich einmal nicht da bin, wollte ich das Gefühl haben: Da kümmert sich jemand, da gibt es eine „gute Seele“.
Das war zumindest meine Idee.
Irgendwann kam es zu einem Gespräch mit unserem Verwalter, bei dem er mir sehr offen sein Herz ausgeschüttet hat. Er würde sich gern viel intensiver um die einzelnen Häuser kümmern, sagte er. Aber die Anforderungen durch neue Gesetze und Vorschriften seien enorm gestiegen, und gleichzeitig habe er – wie viele andere auch – ein massives Personalproblem. Er könne schlicht nicht so viele Mitarbeiter einstellen, wie er Arbeit habe. Weniger Häuser betreuen sei auch keine Lösung – dann würde sein Konstrukt zusammenbrechen.
Ich konnte ihm das nicht einmal übel nehmen. Ein sympathischer Mensch, der sein Bestes gibt – nur leider nicht das, was ich mir vorgestellt habe. Denn am Ende des Tages blieb mein Wunsch nach Sicherheit, Klarheit und Verlässlichkeit unerfüllt.
Es hat eine Weile gedauert, bis ich mich an das Thema Selbstverwaltung herangetraut habe. Doch irgendwann habe ich festgestellt: Es ist gar nicht so kompliziert. Es erfordert vor allem Organisation, Dokumentation und ein wenig Fleiß. Und dank moderner Technik – Online-Meetings, Messenger, E-Mail – kann ich mich auch von unterwegs aktiv beteiligen. Eine Nachricht lässt sich schließlich auch aus dem Ausland verschicken.
Heute funktioniert unsere Gemeinschaft nach dem Prinzip: Jeder übernimmt eine Aufgabe, jeder trägt Verantwortung. Unser Haus ist gepflegt, wir behalten den Überblick und spüren, dass wir gemeinsam handeln. Wir bereuen keine Sekunde, dass wir diesen Schritt in die Selbstverwaltung gegangen sind.
„Unabhängigkeit heißt nicht, alles alleine zu machen – sondern gemeinsam Verantwortung zu übernehmen.“
9. „Ich habe die Verantwortung – ob ich will oder nicht.“
Als ich meine Eigentumswohnung gekauft habe, war sie vermietet. Für mich war das eine Investition aus meiner Erbschaft – ein Stück Sicherheit für die Zukunft. Ich dachte: Gut angelegt, mit Hausverwaltung, das läuft von allein. Die Verwaltung würde sich um alles kümmern, Nebenkostenabrechnungen erstellen, rechtzeitig informieren – und ich könnte mitreden, wenn es nötig ist.
So zumindest meine Vorstellung.
Doch dann kam die erste Nebenkostenabrechnung – und die hat mich fassungslos gemacht. Eine Zahl darin passte überhaupt nicht zu meinen monatlichen Vorauszahlungen. Je tiefer ich schaute, desto klarer wurde: Hier stimmte gleich eine ganze Reihe von Dingen nicht. Vorauszahlungen waren über Jahre nicht angepasst, der Wirtschaftsplan war ungenau, fehlendes Geld wurde kurzerhand aus den Erhaltungsrücklagen genommen – und am Ende gab es heftige Nachzahlungen. Für mich – und für meine Mieter.
Das Schlimmste: Ich bin als Eigentümerin rechtlich verantwortlich für die Nebenkostenabrechnung meiner Mieter. Aber ich wusste von alldem nichts. Das war mein Weckruf.
Ich habe mich daraufhin intensiv eingearbeitet. Mit Vorlagen, mit Schulungen, mit Online-Seminaren. Ich habe gelernt, worauf es ankommt, wie eine Abrechnung aufgebaut sein muss und wie man als Eigentümer den Überblick behält. Wenn ich Fragen hatte, bekam ich verlässliche Antworten. Stück für Stück habe ich gemerkt: Selbstverwaltung ist keine Hexerei – es braucht Struktur, Wissen und den Willen, Verantwortung zu übernehmen.
Zum Glück haben sich meine Miteigentümer meinem Wunsch nach Selbstverwaltung angeschlossen. Gemeinsam haben wir die Vorauszahlungen angepasst, die Kostenstruktur überprüft und Einsparungen umgesetzt. Heute haben wir den Überblick, wissen, wie unser Geld eingesetzt wird – und die Immobilie ist tatsächlich zu einem tragfähigen Ertragsmodell geworden.
„Verantwortung kann man nicht abgeben – aber man kann lernen, sie erfolgreich zu tragen.“